Comment vendre une maison suite à un décès ? Notre juriste vous répond .

Vendre une maison après un décès est une démarche complexe qui mêle à la fois des aspects juridiques, fiscaux, et émotionnels. Cette situation implique des procédures spécifiques liées à la succession et au partage entre héritiers. Voici un guide détaillé rédigé par notre expert juridique pour vous aider à naviguer chaque étape du processus.

1. Déclarer le décès et ouvrir la succession

1.1 Déclarer le décès

La première étape après un décès est de le déclarer à la mairie. Cette déclaration est essentielle pour obtenir les documents nécessaires à la suite des démarches, y compris la vente de la maison.

• Déclaration de décès : Elle doit être effectuée à la mairie du lieu où la personne est décédée dans un délai de 24 heures.
• Documents à fournir : Le certificat de décès, une pièce d’identité du défunt, et si possible le livret de famille ou un acte de naissance.
• Acte de décès : Une fois la déclaration effectuée, la mairie délivre un acte de décès. Il est conseillé de demander plusieurs copies de cet acte car il sera nécessaire pour de nombreuses démarches administratives (banques, notaire, services publics, etc.).

1.2 Ouvrir la succession

La gestion des biens du défunt passe par l’ouverture d’une succession auprès d’un notaire. C’est une étape obligatoire, notamment pour les biens immobiliers.

• Rôle du notaire : Le notaire est en charge de la procédure de succession. Il procède à l’inventaire des biens du défunt, identifie les héritiers, et établit un acte de notoriété.
• Acte de notoriété : Ce document désigne officiellement les héritiers et précise leurs parts dans l’héritage. Il est nécessaire pour accéder aux biens du défunt, y compris pour vendre une maison.

2. Décision de vendre la maison

Une fois la succession ouverte et les héritiers désignés, la question de la vente de la maison doit être discutée entre les héritiers. Cette étape peut être sensible si les opinions diffèrent sur la décision de vendre ou de conserver le bien.

2.1 Accord entre les héritiers

• Unanimité requise : Pour vendre la maison, tous les héritiers doivent donner leur accord. Si l’un des héritiers s’y oppose, il peut bloquer la vente, sauf en cas de décision judiciaire.
• Indivision : En l’absence de partage des biens, la maison est en indivision, c’est-à-dire qu’elle appartient conjointement à tous les héritiers. Chaque décision concernant la maison doit donc être prise à l’unanimité.
• Médiation : En cas de désaccord entre les héritiers, une médiation peut être organisée. Si aucun accord n’est trouvé, un juge peut être saisi pour trancher.

2.2 Répartition des parts

• Vente et partage : Si tous les héritiers sont d’accord pour vendre, le notaire s’assurera que les parts sont correctement réparties en fonction des droits de chacun (selon l’acte de notoriété).
• Indemnisation : Si l’un des héritiers souhaite racheter la maison, il devra indemniser les autres héritiers à hauteur de leurs parts respectives dans la succession.

3. Préparer la maison pour la vente

Avant de pouvoir vendre la maison, il est important de préparer le bien et de se conformer aux obligations légales.

3.1 Faire estimer la maison

Une estimation de la valeur de la maison est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste.

• Estimation professionnelle : Il est conseillé de faire appel à plusieurs agences immobilières ou à un expert pour obtenir une estimation précise de la valeur marchande du bien.
• Critères de l’estimation : L’emplacement, l’état du bien, sa surface, les équipements, et les diagnostics techniques influent sur l’estimation.

3.2 Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

La loi impose la réalisation de certains diagnostics techniques avant la vente d’un bien immobilier. Ces diagnostics doivent être remis à l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente.

Les principaux diagnostics à fournir incluent :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Amiante,
• Plomb (si le bien est ancien),
• Électricité,
• Gaz,
• Termites (dans certaines régions).

Le coût des diagnostics est à la charge des héritiers et leur validité varie entre 3 et 10 ans selon le diagnostic.

3.3 Préparer les documents pour le notaire

Avant la mise en vente, il est important de préparer certains documents :

• Titre de propriété : Attestant que les héritiers sont bien les propriétaires du bien.
• Factures de travaux récents : Si des travaux ont été réalisés récemment, ces documents peuvent rassurer les acheteurs.
• Plan de la maison et tout document utile à l’acheteur pour se faire une idée claire du bien.

3.4 Vider le logement

Vider une maison après un décès peut prendre du temps. Une organisation rigoureuse est essentielle pour faciliter cette tâche.

Faire un inventaire des biens

• Faire un inventaire détaillé des objets : Il est recommandé de lister tous les biens présents dans la maison, des meubles aux objets de valeur, en passant par les vêtements et effets personnels. Cela permet de s’assurer qu’aucun objet de valeur ne sera oublié ou égaré.
• Estimer la valeur des biens importants : Pour les objets de valeur (bijoux, meubles anciens, œuvres d’art), une estimation par un expert ou un commissaire-priseur peut être utile, surtout si les biens doivent être partagés ou vendus.

Catégoriser les objets

Pour faciliter le processus, il peut être judicieux de diviser les objets en plusieurs catégories :

• Objets à conserver : Ceux que les héritiers souhaitent garder pour des raisons sentimentales ou personnelles.
• Objets à partager entre héritiers : Les objets d’une certaine valeur qui seront partagés équitablement entre les héritiers.
• Objets à vendre : Les biens qui peuvent être vendus, tels que des meubles, des œuvres d’art ou des objets électroniques.
• Objets à donner : Les objets sans grande valeur marchande mais encore utilisables peuvent être donnés à des associations caritatives.
• Objets à jeter : Certains objets usés ou sans utilité devront être jetés, ce qui nécessitera souvent une gestion particulière, notamment pour les encombrants.

Faire appel à une entreprise de débarras

Dans certains cas, vider une maison peut être physiquement et émotionnellement éprouvant. Il existe des services spécialisés dans le débarras de maisons, qui peuvent s’occuper du tri, du déménagement et de la gestion des encombrants.

4. Procéder à la vente de la maison

4.1 Mettre la maison en vente

Une fois les préparatifs terminés, il est temps de mettre la maison sur le marché.

• Vente via une agence : Faire appel à une agence immobilière facilite souvent la vente (gestion des visites, négociations, etc.). Vous pouvez signer un mandat de vente simple ou exclusif avec l’agence.
• Vente entre particuliers : Si vous souhaitez éviter les frais d’agence, il est possible de vendre directement entre particuliers en publiant des annonces sur des plateformes immobilières (LeBonCoin, SeLoger, etc.).

4.2 Organiser les visites et recevoir les offres

• Visites : Si vous vendez via une agence, celle-ci se chargera des visites. Si vous vendez entre particuliers, il vous faudra organiser les visites vous-même.
• Offres d’achat : Après les visites, vous recevrez des offres d’achat. Celles-ci peuvent être au prix demandé ou inférieures. Vous êtes libre de négocier avec les acheteurs potentiels pour obtenir la meilleure offre.

4.3 Signature du compromis de vente

Une fois qu’un acheteur a été trouvé et que les conditions de la vente sont acceptées par toutes les parties, le compromis de vente est signé. Ce document engage juridiquement les deux parties.

• Conditions suspensives : Le compromis contient souvent des clauses suspensives, comme l’obtention du prêt par l’acheteur. Si ces conditions ne sont pas remplies, la vente peut être annulée sans pénalité.
• Délai de rétractation : Après la signature du compromis, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans frais.

5. Finaliser la vente

5.1 Levée des conditions suspensives

Le compromis de vente fixe généralement un délai de 2 à 3 mois avant la signature de l’acte définitif. Pendant ce temps, les conditions suspensives (obtention du financement, etc.) doivent être levées.

5.2 Signature de l’acte de vente

Lorsque toutes les conditions sont remplies, la vente est finalisée chez le notaire par la signature de l’acte de vente définitif.

• Paiement : À cette étape, le notaire perçoit le prix de vente et en reverse le montant aux héritiers selon leurs parts dans la succession.
• Remise des clés : Une fois l’acte signé, l’acheteur devient officiellement propriétaire et reçoit les clés de la maison.

6. Aspects fiscaux et financiers

6.1 Paiement des droits de succession

Selon la valeur de la maison et les liens de parenté entre le défunt et les héritiers, des droits de succession peuvent être dus à l’administration fiscale. Le montant dépend des abattements fiscaux applicables et de la valeur de la part de chaque héritier.

6.2 Répartition du prix de vente

Le prix de vente de la maison est réparti entre les héritiers selon leurs parts définies dans la succession. Le notaire s’assure que les fonds sont correctement partagés après déduction des frais et des impôts.