Lorsqu’un locataire décède sans laisser d’héritier, le bail d’habitation est résilié de plein droit. Cependant avant de reprendre possession de son logement, le bailleur doit faire certaines démarches après des autorités.
Mais qu’arrive-t-il si le locataire décédé vivait seul dans son logement ? Qu’arrive-t-il si la défunte personne ne vivait pas seul dans le logement ? Que se passe-t-il lorsque les héritiers renoncent à la succession ?
Ce sont les réponses à ces différentes questions que nous verrons dans la suite de notre article.
Qu’arrive-t-il si le locataire décédé vivait seul dans son logement ?
Si le locataire défunt vivait seul, le bail est automatiquement annulé en cas de décès. Dans ce cas, la famille du défunt doit immédiatement prévenir le propriétaire. Autrement dit, lorsqu’un locataire décède, le bail de location est automatiquement résilié et aucun membre de la famille ne peut prétendre occuper le logement à la place du locataire décédé. La famille n’a donc aucune démarche à effectuer et n’est pas obligée de respecter quelque préavis que ce soit.
Mais il est impératif de prévenir le propriétaire. C’est aux héritiers que revient le devoir d’avertir ce dernier en lui téléphonant par exemple le plus rapidement possible et en lui faisant parvenir un acte de décès pour la suite. Notez que c’est bien la date du décès du locataire qui est retenue comme date de fin du bail.
Dans ce cas présent, la famille doit libérer le logement. Si aucun préavis n’a besoin d’être respecté par la famille, le logement ne peut toutefois pas être libéré immédiatement car il est nécessaire que ce dernier soit au préalable vidé. Les héritiers doivent donc pouvoir retirer les affaires du locataire défunt et cela ne peut pas être fait en quelques jours.
En général, les héritiers disposent d’une période qui varie entre un à deux mois pour libérer les lieux et rendre les clés au propriétaire. Cela leur laisse un temps assez suffisant pour tout trier et tout déménager. Pour autant, aucun texte ni article de la loi n’a prévu de délai légal. Ce sont les héritiers qui doivent discuter avec le propriétaire afin de s’entendre sur le délai et de choisir une date d’état des lieux qu’ils signeront à la place du défunt en toute légalité.
Par ailleurs, la famille doit payer les sommes restant dues au propriétaire. Malgré le fait que le bail soit annulé le jour du décès du locataire, le logement doit rester occupé puisqu’il n’est pas encore vidé. Le temps que les héritiers prennent pour trier et déménager les affaires du défunt doit faire l’objet d’une indemnité au propriétaire qui correspond au montant du loyer. Ils devront donc obligatoirement payer cette indemnité au propriétaire de même que les loyers et les charges que la personne défunte n’avait pas payés le cas échéant, ainsi que les éventuelles dégradations constatées durant l’état des lieux.
Il faut noter que si aucun propriétaire n’intervient, ce sont les héritiers qui règlent les comptes avec le propriétaire bailleur. En général, l’un des héritiers est choisi pour remplir toutes les formalités, estampiller les documents, faire la lumière sur l’état des lieux et rembourser le solde. En présence d’un notaire, c’est par son intermédiaire que le solde sera réglé.
Qu’arrive-t-il si la défunte personne ne vivait pas seul dans le logement ?
Si la défunte personne ne vivait pas seule dans le logement, il y a un transfert du bail de location. Le conjoint ou le partenaire peut bénéficier d’un droit de maintien dans le logement. Autrement dit, si le locataire décédé vivait avec son conjoint marié ou pacsé, le conjoint devient alors automatiquement cotitulaire du bail et bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux. Si le propriétaire n’était pas au courant de la situation marital du défunt locataire, le conjoint survivant n’a alors qu’à informer du décès du locataire principal et le bail se poursuit avec le conjoint survivant.
Il faut noter que cette réglementation ne concerne que la résidence principale et non à la résidence secondaire. Par ailleurs, différentes personnes ont la possibilité de bénéficier du transfert du bail d’habitation. C’est l’article 14 de la loi de l’année 1989 qui régit le transfert de bail de location et qui dispose que les personnes survivantes, qui vivaient avec le locataire décédé jusqu’à sa mort peuvent en bénéficier :
- Les descendants (les enfants ou les petits enfants) qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- Le conjoint ou le partenaire lié par un PACS ;
- Les ascendants (parents, grands-parents), le concubin ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès ;
Ces individus ont l’obligation d’envoyer une lettre au propriétaire afin de l’avertir du décès du locataire et lui demander de réaliser le transfert du bail de location. La loi n’impose pas de délai ou de formalisme pour rédiger ce courrier mais il est recommandé de l’envoyer avec un accusé de réception et de joindre un justificatif qui prouve le lien qui existe entre eux et le locataire décédé.
Il faut souligner que le bail ne donne pas obligatoirement lieu à la signature d’un nouvel accord, c’est l’accord en cours qui se poursuit simplement avec un autre individu mais en respectant les mêmes termes et conditions.
Que se passe-t-il lorsque les héritiers renoncent à la succession ?
Lorsque les héritiers choisissent de renoncer à la succession, ils ne seront pas tenus au paiement des arriérés de loyers et charges. Le bailleur ne pourra récupérer ses avoirs en dehors de la remise du dépôt de garantie. Cependant, le propriétaire ne peut pas enlever les meubles lui-même pour reprendre son logement. Il devra d’abord obtenir une décision de justice qui l’y autorise.
Lorsque le jugement est rendu, le propriétaire peut les faire enlever ou déposer dans un autre lieu, voire les cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt. Dans ce cas, les frais de déménagement et de mise en garde des meubles sont à la charge du propriétaire.
