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Quelles sont les conséquences d’un arrêté préfectoral d’insalubrité sur un immeuble en location ?

L’absence de nettoyage et d’entretien fréquent d’une habitation peut être lourde de conséquences pour les bailleurs. En cas de contrôle, et en cas de constatation sur l’existence d’une menace sur la santé et l’hygiène des occupants. De telles situations peuvent entraîner la fermeture des lieux voire jusqu’à l’annulation du contrat de bail. Quelles sont les conséquences légales suite à un arrêté d’insalubrité ?

Qu’est-ce qu’un arrêté d’insalubrité ?

Un arrêté d’insalubrité est une décision administrative qui s’applique sur les bâtiments qui servent d’habitation. La notification fait suite après qu’un contrôle d’insalubrité a été effectué par les services d’hygiène de la ville. Constatant les menaces qui peuvent nuire aux occupants, l’accès au bâtiment peut être interdit pendant une durée plus ou moins déterminée.

La seule voie de recours pour le propriétaire ou les locataires est d’organiser des travaux de réparation, de nettoyage et de l’entretien de l’hygiène et du sanitaire. C’est pour ces raisons que l’arrêté d’insalubrité est dit remédiable, tout en respectant le délai de prescription. Avant de procéder aux travaux de réparation, la personne responsable doit consulter l’arrêté s’il y a des recommandations à faire.

Dans le cas où les occupants des lieux s’abstiendront de la décision, l’arrêté devient irrémédiable et l’interdiction d’accès peut être définitive. Ou bien, le propriétaire n’a même pas fait l’effort de trouver un consensus pour remédier aux désordres. Une telle habitation peut être considérée comme indécente et fermée pour une durée indéterminée.

Quelles sont les conséquences sur le bail de l’habitation ?

Une décision d’insalubrité irrémédiable implique une interdiction d’habiter les lieux de façon immédiate et définitive. En conséquence, le contrat de bail en cours doit cesser dès le premier jour du mois qui suit la notification d’insalubrité auprès des personnes concernées. Pour dédommager les locataires pris au dépourvu, le propriétaire doit leur verser une indemnité. La valeur doit correspondre à trois mois de loyer, qui leur servira de frais en guise de déménagement et de réinstallation.

Pour les situations d’insalubrité remédiable, l’interdiction d’habiter les lieux est provisoire. Concernant le contrat de bail avec les locataires, il sera suspendu pendant une période déterminée. Pour lever l’interdiction, le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux de réhabilitation et de désinfection des lieux.

Quels sont les recours pour le locataire d’un logement frappé d’insalubrité ?

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La notification d’un arrêté d’insalubrité (remédiable) engage le propriétaire des lieux à effectuer des travaux et de reloger les locataires à ses frais. Dans le cas où celui-ci refuserait à ces obligations, le locataire peut agir de plein droit et recourir à des actions civiles auprès du juge. Toutefois, la requête doit être faite dans un délai de 5 ans.

Le locataire peut demander des dommages et réparations pour motif d’insalubrité en cas de refus du propriétaire. Il peut saisir les juges après une constatation des faits d’insalubrité. En conséquence, le propriétaire peut être condamné. Le juge peut aussi lui ordonner d’exécuter les travaux de remise à l’état de l’habitation. La peine pourra s’aggraver dans le cas où il a déjà refusé de faire des travaux de réhabilitation suivant une décision ultérieure. Dans le cas des logements en copropriété, où le propriétaire accepte de faire les réparations. Il doit aviser les cotitulaires du bail dans une lettre de proposition de relogement. Il ne doit, en aucun cas, se prévaloir de l’unicité du bail. Le préfet a aussi un rôle à jouer dans le recours en action civile, car il peut obliger le propriétaire à faire des travaux de réhabilitation, pour que le bâtiment soit habitable de nouveau.

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire en cas de refus de procéder à des travaux ?

Le propriétaire fautif et qui est frappé d’un arrêté d’insalubrité est exposé à de lourdes sanctions pénales.

En absence d’un motif légitime de refus de lancer les travaux de réhabilitation des lieux, le propriétaire se voit infliger une peine d’emprisonnement et le règlement d’une amende de 50 000 euros. En conséquence, des décisions administratives peuvent alourdir la sanction. Parmi cela, il y a la dépossession du logement en question et l’interdiction d’acheter ou de gérer un bâtiment qui sert d’habitation, pendant une durée de 5 ans tout au plus. Il peut tout de même acheter un logement à titre personnel uniquement.

Dans le cas où le propriétaire poursuivrait ses affaires (perception des loyers, refus de relocation des locataires) et se désiste de respecter la décision d’insalubrité. Il risque une peine de trois ans d’emprisonnement suivie d’une amende de 100 000 euros. À cela, s’ajoutent les peines complémentaires qui peuvent alourdir sa situation.

Quelles sont les voies de recours pour le propriétaire contre l’arrêté d’insalubrité ?

Lors de la prononciation d’un arrêté d’insalubrité à l’égard d’une habitation par le préfet, et ceux en respect des articles L.1331-26 et L.1331-28 du Code de la Santé publique, le concerné va tenter de s’y opposer autrement. Une telle réaction peut se faire même pour annuler la mise en demeure du bâtiment ou bien l’interdiction d’habiter les lieux.

Même lorsqu’il y a recours de pleine juridiction par le juge après la décision du tribunal sur l’existence d’une habitation indécente. Le juge doit se prononcer sur l’avenir du bâtiment. Il doit aussi apprécier l’insalubrité en prenant en compte les raisons de cette interdiction et les obligations du propriétaire. Un engagement de réhabiliter les lieux, de dédommager les locataires, etc. Enfin, le juge peut aussi modifier les décisions prises par le préfet.

Le concerné peut demander la suspension de l’arrêté d’insalubrité en attendant la décision du juge en appliquant le référé-suspension. En effet, le juge peut accepter la suspension si l’intérêt de la santé publique ne s’y oppose pas. Une telle situation peut être effective si les travaux exigés sont plus importants, impliquent des charges financières conséquentes, réversibles et complexes.

Quelles sont les conséquences de l’annulation de l’arrêté d’insalubrité ?

Dans le cas où le propriétaire a eu raison et que le juge prononce l’annulation de l’arrêté d’insalubrité. Le premier peut demander des dommages et des réparations, envers l’administration concernée. Dans le cas d’une procédure en cours (insalubrité) et que l’arrêté préfectoral devient nul, les travaux illégalement ordonnés constituent une voie de fait. Cette dernière ouvre directement à une demande d’indemnisation pour préjudices, dommages et intérêts. Dans ce cas, l’administration qui est fautive et prise à partie dans la vérification pour voie de fait. Elle doit alors dédommager le propriétaire.

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