Quel est le préavis d’un bail de location en cas de décès du locataire ?

L’un de vos locataires est-il décédé en cours de location ? On envisage rarement ce type de situation, mais pourtant cela peut arriver sans que l’on ne sache ce qui doit être fait. De plus, les démarches ne sont pas les mêmes selon que votre logement est loué, meublé ou vide.

Mais que se passe-t-il lorsqu’il s’agit d’un contrat de location non meublée ? Que se passe-t-il lorsqu’il s’agit d’un contrat de location meublée ? C’est la réponse à ces différentes questions que nous verrons dans la suite de notre article.

Que se passe-t-il lorsqu’il s’agit d’un contrat de location non meublée ?

Dans le cadre d’un contrat de location non meublée, c’est l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui éclaire sur la marche à suivre en cas de décès de votre locataire. Ce dernier stipule qu’: « à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article (conjoint, partenaire, descendant et ascendant), le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ».

Deux situations peuvent alors se présenter :

• Première situation : le locataire décédé vivait seul ;
• Deuxième situation : le locataire décédé ne vivait pas seul ;

Première situation : le locataire décédé vivait seul

Dans le cas où le locataire décédé vivait seul, le bail est alors résilié de plein sort. La résiliation du bail se fait de plein droit si le locataire décédé vivait seul dans le logement loué. La famille du locataire (ou bien le notaire mandaté pour la succession) a l’obligation de vous avertir officiellement en vous adressant un acte de décès. C’est la date du décès qui fait foi juridiquement pour la fin du bail.

Le contrat de location prenant fin à la suite du décès, la famille du défunt n’a pas besoin de vous donner congé.

Pour pouvoir remettre le logement en location, il vous reste cependant à enlever les meubles. D’après la loi, vous n’avez pas le droit d’enlever les meubles du défunt vous-même ou de les faire enlever. C’est à la famille du défunt que revient cette tâche, c’est-à-dire que les héritiers doivent enlever eux-mêmes les meubles.

Il n’y néanmoins pas de délai fixé par la loi pour l’enlèvement du mobilier au sein du logement. Mais en général, les proches mettent un à deux mois pour libérer les lieux et remettre les clés au bailleur. Ce délai au cours duquel les meubles du défunt sont en attente d’enlèvement vous permet d’avoir le droit d’être indemnisé par les héritiers.

Il est important de savoir qu’avant de libérer les lieux, les héritiers doivent également résilier les différents contrats d’abonnement : du téléphone, du gaz, de l’électricité et de l’eau, etc.

Par ailleurs, les héritiers doivent également régler les éventuelles dettes du locataire décédé. Ils auront la tâche de signer l’état des lieux de sortie et de vous remettre les clés. En attendant ce moment et même si le contrat est résilié, ils doivent vous verser une indemnité d’occupation correspondant au prix du loyer et des charges.

Les héritiers doivent aussi régler tous les loyers ou charges impayées du défunt locataire ainsi que le montant des éventuelles réparations liées aux dégradations constatées pendant l’état des lieux de sortie. Dans le cas échéant, le dépôt de garantie du locataire peut aider à rembourser cette dette.

Si la dette est plus importante, il vous faudra forcer la main des héritiers pour récupérer votre dû.

Deuxième situation : le locataire décédé ne vivait pas seul

Si votre locataire ne vivait pas seul et qu’il était avec une autre personne dans le logement, cette dernière peut dans certains cas continuer à y vivre même si elle n’avait pas signé le bail. Les personnes qui vivaient avec le locataire défunt ont des droits différents selon le lien qui les unissait.

Dans le cas d’un couple marié, l’époux survivant est protégé et dispose du droit de rester dans le logement familial. L’époux ou l’épouse du locataire défunt a le devoir de vous informer du décès de votre locataire. Le fait que vous ne soyez pas au courant du mariage n’y change rien car il est automatiquement cotitulaire du bail et peut continuer d’habiter dans le logement, c’est-à-dire que le bail continue au profit du partenaire survivant.

Cette cotitularité du bail n’est cependant valable que pour la résidence principale des époux.

Que se passe-t-il lorsqu’il s’agit d’un contrat de location meublée ?

Lorsqu’il s’agit d’un contrat de location meublée, les règles sont différentes. Deux situations peuvent alors se présenter :

• Situation n°1 : le bail est transféré aux héritiers du locataire ;
• Situation n°2 : les héritiers doivent résilier le bail dans les formes s’ils ne souhaitaient pas rester

Situation n°1 : le bail est transféré aux héritiers du locataire

Ce type de location n’est pas soumis à la loi de 1989. C’est donc le Code civil qu’il faut appliquer. Ainsi dans le cadre du décès du locataire, l’article 1742 du Code civil indique que le bail ne s’éteint pas avec la mort du locataire et doit être transmis à ses héritiers de manière automatique.

Autrement dit, ces derniers n’ont aucune démarche particulière à effectuer s’ils voulaient continuer à habiter le logement. Ils doivent néanmoins vous avertir du décès de votre locataire.

Situation n°2 : les héritiers doivent résilier le bail dans les formes s’ils ne souhaitaient pas rester

Si les héritiers du locataire décédé ne souhaitaient pas vivre dans votre logement, ils devraient suivre les démarches nécessaires pour faire la résiliation du bail. Cette rupture du bail doit être faite en bonne et due forme comme si elle provenait du locataire. Ils doivent donc vous adresser leur congé par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter le délai de préavis qui s’étend à un mois dans le cadre d’un contrat de location meublée. Il doit être utilisé pour enlever les effets personnels du défunt.

Il ne leur restera plus qu’à vous remettre les clés, à faire l’état des lieux de sortie avec vous et à vous régler les sommes restantes dues, dans le cas échéant. Lorsque cela est nécessaire, vous pouvez conserver tout ou une partie du dépôt de garantie.